合肥12月最新房价出炉,398个小区都在跌!2018年合肥房价何去何从?

news.wehefei.com   发布时间:2017-12-12 11:09:45    来源:合肥网综合  

资讯标签: 合肥房价 小区 楼市

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核心提示:合肥房价在今年的最后一个月里依然保持下跌的趋势,703个小区最新房价出炉,398个小区都在跌!来看看你家小区房价多少?

  11月合肥二手供应量猛增9997套,环比上浮27.5%,7个区域二手房价在跌!纵观2017年房价走势一直在跌!

  合肥房价在今年的最后一个月里依然保持下跌的趋势,703个小区最新房价出炉,398个小区都在跌!来看看你家小区房价多少?

  滨湖区:均价18348元/㎡

  滨湖区12月新房均价18348元/㎡,环比上月增长0.66%(11月新房均价18228元/㎡)。其中,紫云路板块12月新房均价17900元/㎡,环湖CBD板块新房均价18566元/㎡,方兴大道板块新房均价14500元/㎡,包河大道板块新房均价20594元/㎡。

  新站区:均价12847元/㎡

  新站区作为价格洼地,均价明显低于其他主城区。新站区12月新房均价12847元/㎡,环比上月持平。新站区目前主要分为四个板块,分别为新海公园板块、生态公园板块、瑶海公园板块、物流大道板块。

  瑶海区:均价11637元/㎡

  瑶海区作为4大老城区之一,新房主要集中在龙岗、大兴镇等地,因此新房均价相对于其他老城区价格较低。12月新房均价11637元/㎡环比上月下降1.28%。

  庐阳区:均价15500元/㎡

  庐阳区12月新房均价15500元/㎡ ,环比上月持平。作为合肥四大传统老城区之一的庐阳区,是合肥最早规划建设的城区,也是合肥的核心区域。从以下表格不难看出,庐阳区房价近一年来波动较小,房子保值性好。

 

  包河区:均价19166元/㎡

  包河区目前12月新房均价19166元/㎡ ,环比上月持平。其中,包河区政府板块12月新房均价21500元/㎡,卫岗板块新房均价16000元/㎡,南门换乘中心板块新房均价21500元/㎡。包河区,作为承接新老城区的中间带,房价一直居高不下。11月17日包河区S1706号地块的拍卖,其中部分地块最高楼面价高达18749.91元/㎡。面粉决定面包价格,该地块的拍卖,也注定该板块价格不会走低。

  高新区:均价14450元/m²

  高新区12月新房均价14450元/m²,环比上月持平。作为曾经刚需和投资客最爱的区域之一,现在也已转为“富人区”。长江西路板块12月新房均价已经达到16500元/m²,而蜀西湖板块均价也达到了14040元/m²。

  蜀山区:均价16860元/m²

  蜀山区12月的新房均价为16860元/m²,环比上月持平。蜀山区分为四大板块,分别为黄潜望板块、蜀山产业园板块、植物园板块、青阳北路板块。其中,植物园板块中的新盘,城建琥珀蜀熙府已于12月2日开盘,毛坯均价17000元/㎡。

  政务区:均价29249元/m²

  政务区12月新房均价29249元/m² ,环比上月持平。政务区自从2002年发展以来,区域内商业,学区,交通等各项配套设施成熟,可谓寸土寸金。作为合肥的政务中心,政务区一直是合肥的富人最密集的区域之一。

  经开区:均价14800元/m²

  经开区12月新房均价为14800元/m²,环比上月持平。其中,南艳湖板块12月新房均价为15500元/m²,翡翠湖板块新房均价14100元/m²。

  肥西县:均价10716元/m²

  肥西县12月新房均价10716元/m²,环比上月持平。其中,上派板块12月新房均价为7400元/m²,金寨南路板块新房均价为12733元/m²,高刘板块新房均价为6200元/m²,繁华大道西板块新房均价为12500元/m²。

  肥东县:均价11361元/m²

  肥东县12月新房均价11361元/m²,环比上月持平。其中,长江东路板块12月新房均价11496元/m²,撮镇板块新房均价10260元/m²,包公大道板块新房均价11700元/m²,龙泉路板块新房均价12649元/m²。

  长丰:均价11526元/m²

  长丰县12月新房均价11526元/m²,环比上月持平。其中蒙城北路12月新房均价9250元/m²,北城新房均价12032元/m²。长丰作为合肥三县之一,是真正的“刚需门槛”。

  12月房价一览表

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  虽然合肥的工资水平不高

  还是一个二线城市

  但是合肥房价涨幅

  可是位居“全国第一”

  我们先来看看合肥房价涨幅怎么爬上这“全国第一”的位置的?

  2016年,3月25日。上海出台新政,两道杀手锏封住了买房意愿,一道是首付提高,二套普通房首付不低于五成,二套非普通首付不低于七成;另一道是加码限购,非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满两年调整为满5年。环上海地区的南京、杭州楼市调控政策也连番升级地出台。长三角置业门槛拉高,压缩了需求量,逼迫购买转移,与杭州、南京同为“长三角城市群副中心”的合肥,迎来了历史性的机遇窗口期。

  官方统计数据显示,合肥的购房人群中,35%为合肥市区人口,60%为安徽省内合肥市外人口,5%则是来自上海、南京等地的投资客。所有人的一起努力,把合肥的房价涨幅送上了全国第一的位置。国家统计局70个大中城市商品住宅房价排名中合肥位列第一,年度涨幅为48.4%。在胡润全球房价指数中,合肥位列第一,市场上也因此有了“合肥涨幅全球第一”的说法。2016年10月2日,合肥市重启市区限购限贷政策,市场何去何从有待找出方向。

  看完政策的调整,我们来看看土地市场情况吧。来自国家统计局的数据显示:

  从上面的数据可以得到以下结论:

  过去五年合肥市住宅房地产市土地成交面积持续走低,2016年批露的数据为6340.33亩,而15年为6747.1456亩

  住宅竣工面积与购置面积一直存在倒挂,就是盖房子的速度快于买地的速度。

  而销售房子的速度又远远快于盖房子的速度。

  也就是说没有长三角城市限购政策的挤出效应,合肥的房价也是应该涨的。事实也证明,合肥的房价每年都是上涨的态势(每家数据都不一样,看趋势吧)。只不过,2016来得特别凶狠。

  虽然,2016年,合肥的购房人群中,35%为合肥市区人口,60%为安徽省内合肥市外人口,5%则是来自上海、南京等地的投资客。但是还是有必要重申一个概念。房子是生活用品。更多是为该城市居民提供安居,乐业及保障的功能。所以正确的看待一个城市房子的需求市场,我们真的只能看长期生活在这个城市的人口,而不是安徽省内合肥市外人口,哪怕这里面有很大一部分最终会定居在合肥。我们看看合肥的人口情况:

  从上面的数据可以得到以下结论:

  从数据上看2010年的493万,到2011年的706万,不知道发生了什么。

  其实最近5年并没有明显的人口净流入的现象。

  从下面两张图来看,合把的人口年轻化也不占优势。

  综上,从政策,土地供应和人口流入等情况来看,合肥的房价连连涨是有基础的,基础就是土地供应。但是16年的暴涨源于长三角的挤出效应,投资投机意味更明显。这个过高的涨幅是没有基础的。这一次的涨幅消耗了太多的居民存款。

  是否可以这么理解,合肥市民在这一轮房价暴涨过程中,为了捍卫城市的居民空间,“击退”非合肥市民(不一定是合肥户籍,在长期在合肥工作生活的人),也把自己给榨干了。合肥的居民资金杠杆率122.3%。仅次于深圳,厦门。

  知名学者赵燕青的观点:城市的本质,就是能提供农村所没有的公共服务。公共服务是城市土地价值的唯一来源。我们买的房子的价值来自公共服务,无论房子本身,道路,教育,医疗,就业等。城市不动产的价值,说到底,就是其所处区位公共服务的投影。而公共服务都需要大规模的一次性投资。而中国城市的一次又一次的大规模的一次性公共服务建设的投资都是靠庞大的土地融资来实现的。简单的说,我们现在的买的房子是城市公共服务的价值变现,也就是现在的公共服务的价值变现和未来公共服务的价值变现。通常房子的价格仅体现现在的公共服务,那无疑价格被低估。如果都是来于未来公共服务的价格(很多新区就是如此),那无疑价格被高估。城市的公共服务包括但不限业:

 

  丰富的就业机会和较高的人均收入

  完善的教培体系和有竞争力的教育质量

  完善的医疗卫生体系及较高的医疗技术水平

  便利的的交通网络和便宜的公共交通体系等等。

 

  不管是现在的价值变现还是未来的价值变现,本质上的目的是服务和便利本市居民。所以限购是为了确保本市居民的基本生存权利得以保障。如果限购持续深入变成一项基本政策,那35%为合肥市区人口的购买力,何以支撑现在的价格呢?

  也许风雨即来吧。合肥,保重!

  2018年合肥房价到底走势会如何?

  在最近的一篇文章里,上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为, 3月份至今全国已有44城出台限售政策,地产股应声下跌,明年走势将比今年更严峻。因为,明年楼市明显降温。

  在政府的新一轮调控下,合肥楼市的温度同样也会下降。但是,购房者可以放心的是,合肥房价肯定不会大涨。从国家大的调控方向来说,保持房地产市场平稳健康发展是核心要求,“房子是用来住的,不是用来炒的”将会贯穿楼市调控的始终,合肥也不会例外。

  业内人士认为,从政策和周期上来看,各种信号都预示着短期合肥房价没有再次大涨的基础。

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责任编辑:刘东伟
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